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Il Dipartimento del territorio ha istituito un Ossenatorio sul mercato dei valori immobiliari che, all'attualità, è aggiornato per la quasi totalità dei comuni presenti sul territorio nazionale.
Attraverso tale strumento, l'amministrazione tiene costantemente sotto controllo l'andamento dei valori di mercato delle unità immobiliari, mediante un periodico aggiornamento semestrale, con riferimento ad una ripartizione del territorio comunale in zone omogenee di mercato, all'interno delle quali vi è uniformità di apprezzamento.
I valori unitari di mercato riportati nell'osservatorio sono relativi al settore delle compravendite e a quello delle locazioni ed oscillano in un intervallo di cui sono dati il minimo ed il massimo con riguardo alle principali tipologie edilizie quali ville, villini, edifici intensivi, edifici non intensivi, negozi, uffici, autorimesse.
La pubblicazione contenente i dati dell'Osservatorio è disponibile anche per le altre amministrazioni e per i privati, presso le librerie del Poligrafico dello Stato.
Con cadenza semestrale viene inoltre fornito un CD-Rom aggiornato con tutti i dati, in allegato alla rivista del Dipartimento del territorio.
Con l'Osservatorio i dipendenti uffici periferici finanziari, sono stati di fatto dotati di uno strumento rapidamente consultabile che tende, altresì, a garantire la trasparenza della attività estimale mediante un'azione preventiva di controllo.
Proprio a quest'ultimo fine, con disposizione dell'ottobre 1995, per verificare la congruità dell'ammontare pattuito delle locazioni passive della pubblica amministrazione si è affidato alla direzione centrale dei Ss.Tt.Ee. l'incarico di procedere ai relativi riscontri, con i valori unitari indicati nell'Osservatorio.
Tutte le valutazioni effettuate dagli organi tecnici del Dipartimento del territorio, con valori locativi unitari al di fuori dei valori massimi stabiliti nell'Osservatorio medesimo, vengono rinviate agli uffici periferici, affinché gli stessi provvedano a rivedere, ovvero a motivare, il giudizio espresso.
Si tratta, quindi di un'azione preventiva, il cui fine sovente si concretizza in un risparmio sugli appositi capitoli di bilancio con conseguente contenimento della spesa pubblica.
A tale riguardo corre l'obbligo di rappresentare quella che ormai è una pratica invalsa delle amministrazioni che richiedono locali per i propri uffici e che, stante la cronica indisponibilità di stabili demaniali, nella susseguente ricerca sul mercato privato, individuano di norma cespiti di notevole pregio architettonico in zone ricercate della città che non si giustificano che per pochi uffici con compiti di rappresentanza.
A motivo di quanto sopra, nei casi di immobili assunti in locazione passiva, si verifica spesso che i valori locativi unitari di mercato determinati nella relazione estimativa dell'ufficio, non rientrano nell'intervallo dei valori espressi nell'Osservatorio dei valori immobiliari, con riferimento alle zone in cui ricade l'immobile oggetto di stima.
La scelta di immobili di pregio determina l'assunzione di gravosi oneri di spesa per le locazioni passive, in aperto contrasto con l'indirizzo di contenimento della spesa pubblica, avallato anche dal disegno di legge collegato alla finanziaria di quest'anno, che prevede una rinegoziazione dei contratti di locazione delle P.A. con l'obiettivo di ridurre la relativa spesa almeno nella misura del 10 per cento rispetto ai canoni di locazione vigente.
Come detto tale situazione è in genere determinata dalla circostanza che:
le peculiari caratteristiche possedute dall'immobile prescelto dalla amministrazione locataria, quali le caratteristiche architettoniche e di rifinitura, l'impiantistica di cui lo stesso è dotato, risultano di norma, superiori alla media di altri immobili della medesima tipologia edilizia, cosicché conferiscono al medesimo le caratteristiche ed il tono di immobile di pregio;
gli immobili esaminati, risultano spesso ubicati in zona definita nel predetto osservatorio dei valori, come zona centrale e ricercata, i cui valori unitari di mercato risultano ovviamente elevati rispetto ad altre zone che potrebbero, invece, surrogare, con la medesima utilità, la stessa funzione demandata all'edificio prescelto.
Tali situazioni, ma certamente non le sole, determinano di fatto un aggravio economico non indifferente per lo Stato.
Sarebbe pertanto auspicabile che da parte degli organi di vertice delle amministrazioni centrali dello Stato vengano impartite opportune direttive ai propri uffici periferici perché nei casi di nuova locazione o di rinnovo contrattuale, gli immobili individuati presentino caratteristiche intrinseche ed estrinseche tali che i relativi valori unitari rientrino nell'intervallo dei valori del predetto osservatorio.
Per il raggiungimento di tale obiettivo sarebbe d'uopo che venga consultato, in sede periferica, il competente ufficio tecnico erariale o l'ufficio del territorio.
Nei casi in cui i valori unitari di mercato relativi all'immobile non presentino valori coerenti con le indicazioni dell'osservatorio, il Dipartimento del territorio, tramite la Direzione centrale del demanio o i rispettivi organismi periferici potranno pertanto rilasciare il relativo nulla-osta alla spesa solo previo assenso delle rispettive amministrazioni centrali che valuteranno, di caso in caso, la effettiva necessità di assumere o mantenere in locazione l'immobile prescelto.
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