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AI PRESIDENTI DEGLI ENTI PREVIDENZIALI DI CUI AL DECRETO LEGISLATIVO N.104/96 E PER CONOSCENZA ALL'OSSERVATORIO SUL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEGLI ENTI PREVIDENZIALI
L'ART. 2, COMMA 2, DELLA LEGGE IN OGGETTO PREVEDE CHE, CON CIRCOLARE DEL MINISTRO DEL LAVORO E DELLA PREVIDENZA SOCIALE, VENGANO DEFINITI GLI ALLOGGI IN EDIFICI DI PREGIO.
COM'E' NOTO, GIA' LA CIRCOLARE N. 6/4PS/30712 DEL 30 APRILE 1997 (IN GAZZETTA UFFICIALE N. 150 DEL 30 GIUGNO 1997) PREVEDEVA CHE CODESTI ENTI, CON IL CONFRONTO DELLE ORGANIZZAZIONI DELL'INQUILINATO, PROCEDESSERO IN TAL SENSO UTILIZZANDO I CRITERI NELLA STESSA CONTENUTI SECONDO I QUALI SONO DA CONSIDERARSI DI PREGIO GLI IMMOBILI:
1) VINCOLATI AI SENSI DELLA LEGGE N. 1089/1939 (IMMOBILI DI VALORE STORICO ARTISTICO) O AI SENSI DELLA LEGGE N. 1497/1939 (VINCOLI PAESAGGISTICI) O RICADENTI IN ZONE VINCOLATE AI SENSI DELLA LEGGE N. 431/1985 (VINCOLI PAESISTICI CATEGORIALI);
2) COSTITUITI PER OLTRE I 2/3 DA "ABITAZIONI DI LUSSO" AI SENSI DELLA LEGGE N. 408/1949, E SUCCESSIVE MODIFICHE ED INTEGRAZIONI, DELLA LEGGE N. 35/1960, E SUCCESSIVE MODIFICHE ED INTEGRAZIONI, DEL DECRETOLEGGE 11 DICEMBRE 1967, N. 1150, CONVERTITO NELLA LEGGE N. 26/1968, NONCHE' DEL DECRETO MINISTERIALE 2 AGOSTO 1969, PUBBLICATO NELLA GAZZETTA UFFICIALE N. 218 DEL 27 AGOSTO 1969;
3) SITUATI NEL CENTRO STORICO, COSI' COME DEFINITO AI SENSI DELLA LEGGE N. 392/1978, ART. 18, AD ECCEZIONE DI QUELLI SITUATI IN ZONE COMUNQUE DEGRADATE;
4) CHE SORGONO IN AREE CON VALORI UNITARI MEDI (LIRE PER UNITA' DI SUPERFICIE COMMERCIALE) NETTAMENTE SUPERIORI AL PREZZO MEDIO DI MERCATO DEL COMUNE NEL QUALE SONO UBICATI.
SU TALE ULTIMO CRITERIO E' INTERVENUTA, CON LA PREVISIONE INDICATA IN OGGETTO, UN'INDICAZIONE LEGISLATIVA SECONDO LA QUALE SONO INDIVIDUATI, COME IMMOBILI DI PREGIO, QUALI CHE "SORGONO IN ZONE NELLE QUALI IL VALORE UNITARIO MEDIO DI MERCATO DEGLI IMMOBILI E' SUPERIORE DEL 70% RISPETTO AL VALORE DI MERCATO MEDIO RILEVATO NELL'INTERO TERRITORIO COMUNALE".
IN RELAZIONE A QUANTO SOPRA ESPOSTO, TENUTO ANCHE CONTO DELLE INDICAZIONI ELABORATE DALL'OSSERVATORIO SUL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEGLI ENTI PREVIDENZIALI, SI FORNISCONO NELLA MATERIA I SEGUENTI ULTERIORI CRITERI APPLICATIVI.
PER L'INDIVIDUAZIONE DELLE ZONE E PER LA DETERMINAZIONE DEI RELATIVI VALORI DI MERCATO, CODESTI ENTI SI AVVARRANNO DEI DATI UFFICIALI PUBBLICATI SEMESTRALMENTE DAL MINISTERO DELLE FINANZE DIPARTIMENTO DEL TERRITORIO SULL'OSSERVATORIO DEI VALORI IMMOBILIARI.
I VALORI MEDI DELLE ZONE DEFINITE DAL PREDETTO ORGANISMO SONO CALCOLATI COME MEDIA ARITMETICA DEI VALORI MINIMI E MASSIMI DI ZONA. LA MEDIA DEI VALORI MEDI DELLE ZONE DI UN COMUNE COSTITUISCE IL VALORE MEDIO DI MERCATO DEL COMUNE STESSO. LE ZONE I CUI EDIFICI SONO CONSIDERATI DI PREGIO SONO, QUINDI, QUELLE CON UN VALORE MEDIO SUPERIORE DEL 70% AL VALORE MEDIO COMUNALE (VALORE DI SOGLIA).
QUALORA, NELLA FASE DI VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI, SI RILEVASSE CHE EDIFICI UBICATI IN ZONE NON DI PREGIO ABBIANO UN VALORE SUPERIORE AL VALORE DI SOGLIA, GLI STESSI VERRANNO CONSIDERATI DI PREGIO.
AL CONTRARIO, SE NELLA FASE DI VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI SI RILEVASSE CHE EDIFICI UBICATI IN ZONE DI PREGIO ABBIANO UN VALORE INFERIORE AL VALORE DI SOGLIA, GLI STESSI VERRANNO CONSIDERATI NON DI PREGIO.
PER QUANTO ATTIENE AGLI IMMOBILI SITUATI NEL CENTRO STORICO, IN ZONE COMUNQUE DEGRADATE, L'ESCLUSIONE DALLA CATEGORIA DI PREGIO AVRA' LUOGO OVE IL VALORE DI MERCATO DI UN ANALOGO EDIFICIO IN BUONO STATO, AL NETTO DEL COSTO DELLA RISTRUTTURAZIONE (ESCLUSI GLI ONERI FINANZIARI), RISULTI INFERIORE ALLA SOGLIA DI VALORE PER LA CLASSIFICAZIONE NELLA CATEGORIA DI PREGIO.
PER LA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI PARTICOLARMENTE DEGRADATI OPPURE PER QUELLI I CUI VALORI SI COLLOCANO AL DI SOPRA O AL DI SOTTO DELLA SOGLIA, CODESTI ENTI SI AVVARRANNO, COSI' COME PREVISTO NELLA CITATA CIRCOLARE DEL 30 APRILE 1997, DI CONVENZIONI CON GLI UTE O DI ESPERTI ISCRITTI NEGLI ALBI PROFESSIONALI, QUALI GEOMETRI, INGEGNERI O ARCHITETTI.
I CONSEGUENTI PROVVEDIMENTI DI RICLASSIFICAZIONE, AVENTI PER OGGETTO L'ESCLUSIONE DALLA CATEGORIA DEL "PREGIO" DI UN IMMOBILE O, VICEVERSA L'INCLUSIONE DI UN EDIFICIO CHE NON NE FACCIA PARTE, SARANNO ADOTTATI D'INTESA FRALE PARTI (ENTE PROPRIETARIO E ORGANIZZAZIONI SINDACALI MAGGIORMENTE RAPPRERAPPRESENTATIVE DEGLI INQUILINI). IN CASO DI DISACCORDO, ENTRO QUINDICI GIORNI DALLA PRESENTAZIONE DELL'ISTANZA, AD OPERA DI UNA DELLE PARTI, LA VALUTAZIONE SARA' SOTTOPOSTA ALL'ESAME DEL LIVELLO CENTRALE (ENTE PROPRIETARIOE ASSOCIAZIONI SINDACALI) CHE, CON L'ASSISTENZA DELL'OSSERVATORIO SUL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEGLI ENTI PREVIDENZIALI, SI ESPRIMERA' IN MERITO ENTRO I SUCCESSIVI QUINDICI GIORNI.
IN ALLEGATO SI RIPORTA UNA TABELLA CONTENENTE, PER I DODICI PIU' GRANDI COMUNI, I VALORI MEDI DI MERCATO E DI SOGLIA, ELABORATI SULLA BASE DELLE INFORMAZIONI FORNITE DAL MINISTERO DELLE FINANZE DIPARTIMENTO DEL TERRITORIO SULL'OSSERVATORIO DEI VALORI IMMOBILIARI.
PER I COMUNI PIU' PICCOLI, CHE PRESENTANO UNA MINORE ETEROGENEITA' DI VALORI TRA LE DIVERSE ZONE URBANE, L'INDIVIDUAZIONE DEGLI IMMOBILI DI PREGIO POTRA' AVVENIRE, OVE NECESSARIO, ATTRAVERSO UN CONFRONTO TRA CODESTI ENTI E LE ORGANIZZAZIONI SINDACALI PIU' RAPPRESENTATIVE DELL'INQUILINATO, ANALIZZANDO LA SINGOLA REALTA' TERRITORIALE E DI MERCATO.
IN RELAZIONE A QUANTO SOPRA, CODESTI ENTI SONO INVITATI AD ATTIVARE, CON OGNI URGENZA, INCONTRI CON LE PREDETTE ORGANIZZAZIONI SINDACALI PER LA DEFINIZIONE DI QUEGLI ASPETTI, CONCERNENTI L'INDIVIDUAZIONE DEGLI IMMOBILI DI PREGIO, CHE RICHIEDONO L'INTESA FRA LE PARTI, IVI COMPRESA LA DETERMINAZIONE DEI CANONI DI LOCAZIONE.
ALLEGATO
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COMUNI !VALORI MEDI COMUNALI (000/MQ)!VALORI DI SOGLIA (000/MQ)
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BARI ....! 1.720.000! 2.924.000
BOLOGNA .! 4.200.000! 7.140.000
CATANIA .! 1.710.000! 2.907.000
FIRENZE .! 3.100.000! 5.270.000
GENOVA ..! 2.900.000! 4.930.000
MILANO ..! 4.420.000! 7.514.000
NAPOLI ..! 3.520.000! 5.984.000
PALERMO .! 1.840.000! 3.128.000
ROMA ....! 3.060.000! 5.202.000
TORINO ..! 3.750.000! 6.375.000
VENEZIA .! 3.230.000! 5.491.000
TRIESTE .! 1.810.000! 3.077.000
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