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Testo
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A) LE NUOVE ISTANZE DI SANATORIA EX D.L. 468/94
Arco temporale di applicazione - Opere abusive che risultino ultimate entro il 31 dicembre 1993, articolo 1, comma 1.
Limiti oggettivi - Sono sanabili le opere abusive che non abbiano comportato:
a) ampliamento del manufatto superiore al 30% della volumetria della costruzione onginaria;
b) nuove costruzioni superiori ai 750 metri cubi in relazione alla singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria.
Oblazione - Ai fini della determinazione dell'ammontare dell'oblazione valgono due periodi distinti:
1) abusi commessi fino al 15 marzo 1985 ;
2) abusi commessi dal 16 marzo 1985 al 31 dicembre 1993.
Ammontare dell'oblazione - Si determina nella misura prevista nella tabella allegata alla legge 28 gennaio 1985, n. 47, in relazione al periodo 30 gennaio 1977/1ø ottobre 1983 e va moltiplicato:
a) per 4 volte per gli abusi di cui al numero 1 del paragrafo precedente;
b) per 6 volte per gli abusi di cui al numero 2 del paragrafo precedente.
Aumenti - L'ammontare dell'oblazione è aumentato di un importo pari alla metà nei comuni con popolazione superiore ai 100.000 abitanti e nei comuni turistici.
Diminuzioni - L'ammontare dell'oblazione è diminuito di un importo pari alla metà nei comuni con popolazione inferiore ai 3.000 abitanti.
Termini di presentazione delle nuove domande - La domanda di concessione o di autorizzazione in sanatoria di cui al D.L. in esame deve essere presentata al Comune competente entro la data del 31 ottobre 1994.
Forma - Non è previsto l'uso di modulistica ad hoc. E' da ritenere, pertanto, che a forma sia libera, salvo l'assoggettamento alla domanda stessa al tributo di bollo trattandosi di istanza rivolta a pubblica amministrazione.
Documentazione da allegare - La domanda deve essere corredata:
a) della prova del pagamento dell'oblazione;
b) della ricevuta comprovante il pagamento al Comune nel cui territorio è ubicata la costruzione, di una somma a titolo di anticipazione degli oneri concessori calcolata nella misura indicata nella tabella allegata al D.L. rispettivamente per le nuove costruzioni e gli ampliamenti e per gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui allarticolo 31, primo comma, lettera d), della legge 5 agosto 1978, n. 457, nonchè per le modifiche di destinazione d'uso, ove soggette a sanatoria c) dichiarazione del richiedente, resa ai sensi dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, sostitutiva della documentazione prevista e richiesta dall'articolo 35 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, ad eccezione di quanto previsto alle successive lettere di questo paragrafo;
d) perizia giurata, ove prescritto;
e) certificazione, redatta da tecnico abilitato all'esercizio della professione attestante l'idoneità statica delle opere eseguite, ove prescritto;
f) progetto di adeguamento statico di cui al quinto comma dell'articolo 35 della legge 47/85, ove prescritto.
Silenzio-assenso (relativamente alle nuove domande di sanatoria) - Presupposti:
a) pagamento dell'oblazione dovuta ai sensi della legge 28 febbraio 1985, n. 47;
b) pagamento degli oneri di concessione di cui all'articolo 2 del D.L.;
c) documentazione di cui al comma 5 dell'articolo 1 del D.L.;
d) decorso di un anno dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del D.L.;
e) assenza di adozione di provvedimento negativo del Comune.
Confisca - Se nei termini previsti dal punto 6 dell'articolo 2 del D.L. 468 l'oblazione dovuta non è interamente corrisposta, le costruzioni realizzate senza licenza o concessione edilizia sono acquisite a titolo gratuito al patrimonio disponibile del Comune.
Contnbuti di concessione - Sono dovuti nella misura determinata nella tabella allegata al D.L.:
a) per le nuove costruzioni e gli ampliamenti (colonna 1);
b) per gli interventi di ristrutturazione edilizia (articolo 31, comma 1 lettera, d), legge 5 agosto 1978, n. 457) e per le modifiche di destinazione d'uso, ove soggette a sanatoria.
Conguagli - entro un anno dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del D.L., i comuni determinano in via definitiva i contributi di concessione e l'importo da chiedere a conguaglio.
L'interessato deve provvedere al saldo del conguaglio entro 60 giorni dalla notifica della richiesta.
Nullità degli atti: estensione alle nuove domande - Relativamente alle domande di sanatoria presentate ai sensi del D.L. in oggetto (nuove) la nullità degli atti di disposizione per mancata allegazione della copia della domanda di concessione in sanatoria (ai sensi del comma secondo dell'articolo 40 della legge n. 47/85) è estesa al caso di mancata allegazione di copia degli atti attestanti l'adempimento degli obblighi di cui all'articolo 2.
B) ISTANZE DI SANATORIA EX LEGGE 47/85 PRESENTATE ENTRO IL 30 GIUGNO 1987
Domande per le quali non è stata interamente versata l'oblazione. - I richiedenti o i loro aventi causa, devono, a pena di improcedibilità della domanda, versare in unica soluzione entro il 31 ottobre 1994, in luogo della somma residua, il triplo della differenza tra la somma dovuta e quella versata. La mancata corresponsione di quanto dovuto entro il 31 ottobre 1994 è sanzionata con l'acquisizione gratuita al patrimonio del Comune delle costruzioni realizzate senza licenza o concessione edilizia.
Domande per le quali è stata interamente versata l'oblazione, ma non definite:
- devono essere integrate dalla presentazione di una ricevuta attestante il pagamento al Comune, entro il 31 ottobre 1994, di una quota pari al 70% delle somme di cui alla tabella allegata al D.L. se dovute (contributi concessori);
- il mancato versamento entro il 31 ottobre 1994 comporta l'obbligo di corrispondere l'interesse del 10% annuo.
Contributi concessori - Conguaglio - Il Comune deve, entro un anno dall'entrata in vigore della legge di conversione del D.L., determinare in via definitiva i contributi di concessione e l'importo da richiedere a titolo di conguaglio.
L'interessato deve provvedere agli adempimenti conseguenti entro 60 giorni dalla notifica della richiesta.
Dall'articolazione della legge n. 47/85 risultava chiaro che il pagamento del contributo di concessione costituiva, rispetto all'oblazione, un obbligo autonomo del richiedente la sanatoria. Obbligo che l'interessato doveva assolvere o al momento del materiale rilascio del provvedimento espresso (concessione in sanatoria) o in un momento successivo, allorquando, nei limiti della prescrizione ordinaria, il Comune si fosse attivato, nel caso di verificarsi del silenzio-assenso (vedasi al riguardo Cnn "Tre studi sul condono edilizio" pag. 29).
Secondo il D.L. 468, articolo 2, comma 2, invece, la corresponsione del contributo concessorio è condizione di procedibilità della domanda.
C) INCIDENZA DELL ARTICOLO 5, COMMA 2, DEL D.L. 468/94 SULLA CIRCOLAZIONE DEGLI IMMOBILI PER I QUALI SIA GIA' PENDENTE ISTANZA DI SANATORIA
E' di primaria importanza verificare la incidenza delle nuove disposizioni contenute nel D.L. 468/94 specialmente per ciò che riguarda gli abusi realizzati prima del 1ø ottobre 1983, e fino ad oggi regolati dalla legge 47/85. In particolare è necessario verificare le conseguenze della prescrizione contenuta nel secondo comma dell'articolo 5, che appare come quella destinata ad incidere maggiormente nel tessuto normativo della legge 47, e specificamente nel settore che disciplina la circolazione degli immobili.
Prevede detta disposizione, riguardante i contratti traslativi di fabbricati, che la "nullità per mancata allegazione della copia della domanda... è estesa al caso della mancata allegazione di copia degli atti attestanti l'adempimento degli obblighi di cui all'articolo 2".
Per comprendere esattamente il significato di questa disposizione occorre ricordare che l'obbligo di allegazione della domanda di condono riguardava ogni contratto da stipularsi nella fase transitoria coincidente con il periodo decorrente dall'inoltro della domanda di condono fino alla sua definizione da perfezionarsi tanto con un provvedimento espresso quanto con la formazione del silenzio-assenso da realizzarsi a norma dell'articolo 35, dodicesimo comma, della stessa legge n. 47. Al di fuori di questa ipotesi, cosiddette di circolazione provvisoria, la validità dei contratti era ed è affidata alla esistenza dichiarata in atto di una concessione in sanatoria (e ciò beninteso per i casi in cui tale concessione è necessaria per la valida stipulazione del contratto) comunque formatasi non è subordinata all'allegazione di alcun documento.
E' evidente pertanto che gli atti per i quali un obbligo di allegazione tuttora si pone sono quelli aventi a oggetto fabbricati abusivi, per i quali è pendente un procedimento di sanatoria non definito.
Posto che il termine previsto dal richiamato articolo 35, dodicesimo comma (2 mesi dalla data di presentazione della domanda) è già scaduto per la gran parte dei casi, non rimane che circoscrivere la casistica implicata dall'articolo 5, secondo comma del decreto legge all'ipotesi in cui, per l'esistenza di un vincolo relativo all'immobile da condonarsi, non sia stato ancora rilasciato il parere previsto dall'articolo 32, primo comma, della legge n. 47, ovvero esso sia stato rilasciato ma sia ancora pendente il termine, decorrente dal rilascio del parere stesso, per la formazione del silenzio-assenso ovvero per il provvedimento concessorio di competenza del sindaco (confronta al riguardo articolo 35, tredicesimo comma, della legge 47).
Da rilevare che all'articolo 1, comma 10, del D.L. 468 è stato stabilito che qualora il parere di cui all'articolo 32, primo comma, della legge n. 47 non sia reso dalle competenti amministrazioni entro 120 giorni dalla domanda, esso si intende reso in senso favorevole (e non più come silenzio-rifiuto).
Se e quali conseguenze la nuova norma abbia sulle domande pregresse, sarà da verificare.
E' altresì opportuno far presente che il pagamento non integrale dell'oblazione (sempreché, a suo tempo, sia stato versato l'importo minimo per il valido inoltro della domanda) non costituisce una condizione di procedibilità della domanda e pertanto esso non può considerarsi un elemento ostativo (su tale questione si è espresso in termini netti lo stesso Ministero dei lavori pubblici con circolare diretta all'applicazione della legge n. 47/85 sullo specifico punto del silenzio-assenso, circolare n. 9 del 6 febbraio 1989. Nello stesso senso confronta altresì circolare del Consiglio nazionale del notariato sul silenzio-assenso dell'anno 1989) alla valida formazione del silenzio-assenso, così come del rilascio della concessione in sanatoria, facendo salvo in ogni caso il diritto del Comune a riscuotere le somme non percepite, entro i limiti della prescrizione.
In conclusione, pertanto l'obbligo di allegazione del documento attestante l'avvenuto pagamento del contributo concessorio riguarderà gli atti aventi a oggetto gli immobili da concordarsi alla stregua delle nuove disposizioni, e cioè la cui costruzione abusiva è avvenuta dopo il 1ø ottobre 1983 e fino al 31 dicembre 1993, ovvero immobili per i quali è stata inoltrata domanda di condono ai sensi della previgente normativa contenuta nella legge 47/85, e il cui procedimento sia ancora non definito alla stregua di quanto prima precisato a proposito degli immobili vincolati.
Non può peraltro essere sottaciuto, in relazione a quanto prima precisato, che in altra sede (articolo 1, settimo comma, del decreto) si è prescritto che il mancato pagamento integrale dell'oblazione determina un obbligo di versamento di un importo da determinarsi con i criteri ivi previsti sempre a titolo di oblazione.
Posto che detta disposizione fa dipendere dal mancato pagamento di questo importo la circostanza negativa per l'interessato della improcedibilità della domanda stessa deve desumersi, coerentemente alle considerazioni fin qui svolte, che il legislatore abbia ancora una volta voluto riferirsi ai procedimenti non ancora definiti, in relazione ai quali il legislatore stesso può introdurre delle nuove condizioni di procedibilità.
E pertanto, anche per queste ipotesi, occorre far riferimento ai procedimenti pendenti da identificarsi secondo il criterio più sopra illustrato.
D) SANATORIA DELLE NULLITA' PREGRESSE (articolo 5, comma 1)
Il primo comma dell'articolo 5 stabilisce che a seguito del rilascio della concessione in sanatoria ai sensi del D.L., gli atti tra vivi per i quali non sia stata ancora pronunciata la nullità per inosservanza delle disposizioni di cui all'articolo 17 e al secondo comma dell'articolo 40 della legge n. 47/85 acquistano efficacia di pieno diritto.
E' prevista una forma di sanatoria per gli atti dichiarati nulli con sentenza passata in giudicato a condizione che nel frattempo non siano intervenute altre trascrizioni a favore di terzi.
La sanatoria in questione si ottiene con un atto, al quale può intervenire una sola delle parti, contenente gli allegati di cui al secondo comma dell'articolo 40 della legge n. 47/85.
Poiché non si ripete il richiamo all'articolo 17 nella determinazione del contenuto dell'atto integrativo è evidente che gli allegati di cui all'articolo 40 della legge n. 47/85 non possono che consistere nella domanda di concessione in sanatoria prodotta ai sensi del D.L. in esame.
E) NUOVE CONCESSIONI EDILIZIE
Il comma 3 dell'articolo 8 sostituisce l'articolo 4 del D.L. 5 ottobre 1993, n. 398 (convertito nella legge n. 493/93).
E' previsto ora che la domanda di concessione edilizia si intende accolta qualora, entro novanta giorni dal termine di cui al comma 3 dello stesso articolo (decorrente dalla scadenza dei quindici giorni successivi alla presentazione della domanda sempreché nello stesso termine non vengano richieste integrazioni documentali), non venga comunicato all'interessato il provvedimento di diniego.
Le integrazioni documentali possono essere richieste per una sola volta e, come detto, entro quindici giorni dalla presentazione della domanda a opera del responsabile del procedimento.
Nel caso di silenzio-assenso, tiene luogo della concessione una copia dell'istanza presentata al Comune per ottenere l'esplicito atto di assenso, da cui risulti la data di presentazione della stessa.
Desta perplessità, perché non è chiaro se si riferisca anche all'attività notarile, il contenuto dell'ultimo periodo del comma 6 dell'articolo 8 secondo il quale gli adempimenti di spettanza di terzi restano subordinati all'accertamento presso il Comune dell'effettivo decorso del termine previsto per il silenzio-assenso.
In caso positivo si dovrebbe poter ovviare con un certificato rilasciato dal Comune stesso.
F) DOMANDE DI CONCESSIONE PRESENTATE EX ARTICOLO 13 LEGGE N. 47/85
Chi ha presentato, entro il 31 dicembre 1993, domanda di concessione ex articolo 13 della legge n. 47/85 (accertamento di conformità) può, nel rispetto dei termini e gli obblighi previsti dal D.L., chiedere che l'istanza sia considerata domanda di concessione in sanatoria.
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